Viete, kedy nemôžete nájomníka vysťahovať z bytu? Desať vecí, ktoré by ste mali vedieť o nájme

Pri krátkodobom nájme je nájomca oprávnený prenechať byt alebo jeho časť do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa.

Trh prenájmu bytov je na vzostupe. Podpísal sa pod to rast úrokových sadzieb na hypotéky, ktorý spôsobil, že nie všetci záujemcovia o vlastné bývanie dosiahnu na hypotéku. Kroky mnohých z nich smerujú k prenájmu bytu. TREND sa preto opýtal advokáta Alana Streláka z advokátskej kancelárie Strelák & Partners, na čo by si mali prenajímatelia či nájomcovia bytov dať najväčší pozor.

V článku sa dozviete aj to:

• kedy môže nájomca prenajať byt tretej strane,
• v akej lehote môže vlastník bytu vysťahovať nájomcu, ak neplatí,
• či treba vrátenie preplatku ošetriť v zmluve,
• k čomu môže viesť neexistencia písomnej zmluvy,
• aká je pokuta za nezaregistrovanie sa na daňovom úrade
• a iné informácie.

1. Ako uzatvoriť zmluvu

Dnes existujú dva spôsoby, ako právne ošetriť nájomný vzťah. Tým prvým je úprava podľa občianskeho zákonníka a tým druhým úprava podľa zákona o krátkodobom nájme. Zákon vymedzuje krátkodobý prenájom na maximálne dva roky. Predĺžiť ho možno na rovnakú dobu maximálne dvakrát po sebe. Kým občiansky zákonník chráni podstatne viac nájomcov, druhý zákon poskytuje viac možností prenajímateľom. Napríklad im umožňuje flexibilnejšie ukončiť nájomný vzťah s nájomcom, uplatniť kratšie výpovedné lehoty, prípadne si v zmluve dohodnúť aj iný dôvod výpovede, čo občiansky zákonník neumožňuje.

V prípade občianskeho zákonníka je výpovedná lehota minimálne tri mesiace, pri zákone o krátkodobom nájme nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v niektorých prípadoch určených týmto zákonom dokonca nie kratšia ako 15 dní. Zákon o krátkodobom nájme dokonca v taxatívne vymedzených prípadoch dáva ako prenajímateľovi, tak nájomcovi možnosť od nájomnej zmluvy jednostranne odstúpiť na rozdiel od občianskeho zákonníka, ktorý tento spôsob ukončenia nájmu bytu neumožňuje.

V súvislosti s krátkodobým nájmom je nutné upozorniť na isté špecifické náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré zákon o krátkodobom nájme vyžaduje. „Nájomná zmluva musí mať na rozdiel od úpravy podľa občianskeho zákonníka písomnú formu a zmluvné strany si musia poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Takáto nájomná zmluva musí okrem ďalších podstatných a zákonom vyžadovaných údajov obsahovať aj vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona o krátkodobom nájme,“ konštatuje Alan Strelák.

Prenajímateľ je taktiež povinný splniť si svoju povinnosť registrácie podľa zákona o dani z príjmov. V prípade, ak by si prenajímateľ svoju registračnú povinnosť na daň z príjmu u príslušného správcu dane nesplnil, nájom bytu by sa spravoval ustanoveniami zákona o krátkodobom nájme avšak s výnimkou výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa, jeho možnosti odstúpiť od nájomnej zmluvy a možnosti uplatniť neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu na súde.

2. Osoby chránené pred vysťahovaním

Existujú prípady, v ktorých občiansky zákonník priznáva nájomcom v nájomných vzťahoch zvýšenú ochranu. Ide napríklad o nájomcu, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, alebo o nájomcu v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov.

„Ak by prenajímateľ v niektorom z uvedených prípadov vypovedal nájom bytu, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného zo strany nájomcu, takémuto nájomcovi by vznikol nárok na bytovú náhradu. V prípade, ak by to pomery prenajímateľa umožňovali, nájomcovi starajúcemu sa o maloleté dieťa či bezvládnu osobu by musel byť poskytnutý náhradný byt. To však platí len za predpokladu, že nájomná zmluva bola uzatvorená podľa občianskeho zákonníka,“ hovorí advokát A. Strelák. Prenajímateľovi, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme táto povinnosť zabezpečenia bytovej náhrady v prípade ukončenia nájmu nevzniká.

3. Výška nájomného

Výška nájomného je obligatórnou náležitosťou nájomnej zmluvy, pričom v zmluve musí byť uvedená výška samotného nájomného, ako aj výšku úhrad za plnenia, ktoré sú spojené s užívaním bytu, teda napríklad úhrad za elektrinu, plyn, ústredné kúrenie, dodávku teplej vody, osvetlenie či upratovanie spoločných priestorov, užívanie výťahov a podobne. Prípadne sa namiesto výšky takýchto úhrad môže uviesť spôsob ich výpočtu. Okrem iného sa tak predchádza nezrovnalostiam pri vyúčtovaní nedoplatkov či preplatkov nájomcu na uvedených službách.

Z pohľadu prenajímateľa je lepšie, ak si dohodne s nájomcom platby nájomného vopred, teda vždy v mesiaci, ktorý predchádza mesiacu, za ktorý sa úhrada realizuje. „Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Výšky poplatku z omeškania je určená nariadením vlády a predstavuje 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania,“ hovorí advokát.

4. Komu idú preplatky

V čase, keď sa veľmi často skloňujú slová ako inflácia a energetická kríza, je prirodzené, že ľudia – vrátane nájomcov – sa snažia šetriť. Nájomcovia si v tejto súvislosti často kladú otázku čo v prípade, ak na byte za určité obdobie vznikne preplatok, teda výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu bude vyššia než reálna spotreba. Mal by prenajímateľ nájomcovi tento preplatok vrátiť?

V takýchto prípadoch, ako aj v prípadoch, ak nájomcovi vznikne nedoplatok, je rozhodujúci obsah nájomnej zmluvy, ktorú nájomca s prenajímateľom uzatvoril. „Jednoznačne môžem odporučiť, aby si strany v nájomnej zmluve dohodli presné podmienky a postup pri vyúčtovaní predmetných úhrad, ako aj spôsob úhrady prípadných preplatkov, respektíve nedoplatkov,“ upozorňuje A. Strelák.

5. Obmedzenia v užívaní

Hoci vyvarovanie sa určitého konania by sa v prípade nájmu mohlo na prvý pohľad zdať samozrejmosťou, nemusí tomu tak byť. Ide napríklad o situáciu, keď by chcel nájomca dať byt či izbu do podnájmu tretej strane. Opätovne rozhoduje dohodnutý obsah nájomnej zmluvy. „Ak by to nájomca nemal vyslovene zakázané v nájomnej zmluve, tak z pohľadu občianskeho zákonníka na to má nárok. Naopak, pri krátkodobom nájme je nájomca oprávnený prenechať byt alebo jeho časť do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a to najdlhšie na dobu nájmu,“ konštatuje A. Strelák.

Okrem nemožnosti poskytnúť byt do podnájmu tretím osobám je dobré dohodnúť si v zmluve aj iné obmedzenia. Napríklad zákaz fajčenia alebo chovania domácich zvierat. Okrem toho je podľa advokáta vhodné dohodnúť si v nájomnej zmluve aj to, kedy a ako bude môcť prenajímateľ ako vlastník bytu za prítomnosti nájomcu realizovať návštevy za účelom kontroly jeho stavu.

6. Inventarizácia majetku

„S cieľom predchádzať budúcim komplikáciám a nedorozumeniam odporúčam do nájomnej zmluvy určite zahrnúť opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia. Môže na to slúžiť napríklad aj odovzdávací a preberací protokol, ktorý sa vyhotovuje spolu s nájomnou zmluvou a okrem stavu meračov elektriny, tepla, plynu a vody môže obsahovať práve uvedený opis vybavenia a stavu bytu.“

Precízne spísaný odovzdávací a preberací protokol môže zamedziť problémom a nedorozumeniam pri ukončení nájmu alebo uplatňovaní zodpovednosti za škodu, a to tak na strane prenajímateľa, ako aj na strane nájomcu. Stav bytu a jeho vybavenia v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy je vhodné zaznamenať aj vyhotovením fotodokumentácie.

7. Ako sa vyvarovať neuhradeným záväzkom

Aby prenajímateľ predišiel prípadným stratám v dôsledku nezaplateného nájomného, energií či v dôsledku spôsobenej škody na byte alebo jeho vybavení, súčasťou nájomnej zmluvy by určite mala byť dohoda o zložení kaucie, respektíve depozitu nájomcom, ktorá sa štandardne pohybuje vo výške jednomesačného nájomného a uhrádza sa pri uzatvorení nájomnej zmluvy. Kaucia slúži na ochranu prenajímateľa, respektíve vlastníka bytu a slúži na kompenzáciu prípadných neuhradených záväzkov nájomcu alebo na úhradu škody, ktorú nájomca spôsobil na byte alebo jeho zariadení.

„Ak by neuhradený záväzok nájomcu alebo výška vzniknutej škody presahovala sumu zloženej kaucie a nájomca tento rozdiel nebude chcieť dobrovoľne uhradiť, pričom je dobré vyzvať ho na to písomne, tak prenajímateľ sa so svojím nárokom na zaplatenie či na náhradu škody musí obrátiť na príslušný súd,“ upozorňuje advokát.

8. Dôkazná núdza

Riešiť akékoľvek vzniknuté spory bez existencie písomnej nájomnej zmluvy je neistý beh na dlhé trate. Bez nej sa totiž ako prenajímateľ, tak aj nájomca často dostáva do stavu právnej neistoty a dôkaznej núdze. V prípade súdneho konania musí prenajímateľ, ako aj nájomca svoje tvrdenia hodnoverným spôsobom preukázať, čo je v prípade neexistencie písomnej nájomnej zmluvy často veľmi náročné až nemožné.

Na základe dobre koncipovanej písomnej nájomnej zmluvy je možné jednoducho odstrániť pochybnosti o podstatných skutočnostiach a podmienkach nájmu, ako napríklad o dohodnutej dobe nájmu, výške dohodnutého nájomného a úhrad za plnenia poskytované spolu s užívaním bytu, ako aj o prípadných obmedzeniach, právach a povinnostiach zmluvných strán. „Občiansky zákonník na rozdiel od zákona o krátkodobom nájme síce neurčuje, že nájomná zmluva musí byť písomná, určite však za žiadnych okolností neodporúčam vstupovať do nájomného vzťahu bez písomnej zmluvy, a to či už z pozície prenajímateľa alebo nájomcu,“ radí A. Strelák.

9. Povinnosť voči štátu

„Ak človek prenajal nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy, pričom nejde o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem dosiahnutý z takéhoto prenájmu je považovaný za príjem podliehajúci dani, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní.“

Prenajímateľovi vzniká povinnosť registrácie u príslušného správcu dane a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť. Pokuta sa v prípade neregistrovania na daňovom úrade môže vyšplhať až na 20-tisíc eur. Registrácia sa vzťahuje nielen na osoby, ktoré prenajímajú celú nehnuteľnosť, ale aj jej časť. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie.

10. Neplatnosť zmluvy

Veľký dôraz odporúča advokát klásť na obsah nájomnej zmluvy, a to najmä čo sa týka zákonom taxatívne stanovených obsahových náležitostí zmluvy. V opačnom prípade, absencia obligatórnych náležitostí nájomnej zmluvy môže spôsobiť jej neplatnosť. Medzi takéto náležitosti patrí napríklad identifikácia zmluvných strán prostredníctvom ich osobných údajov, podpisy zmluvných strán, označenie, respektíve určenie predmetu nájmu, teda identifikáciu bytu, ako aj rozsah užívania bytu.

Okrem toho nájomná zmluva musí obsahovať výšku nájomného, ako aj úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu či spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať viac povinných náležitostí ako v prípade právnej úpravy podľa občianskeho zákonníka. S ohľadom na charakter a individuálnosť nájomných vzťahov A. Strelák odporúča, aby písomnú nájomnú zmluvu z dôvodu vyššej právnej istoty zmluvných strán koncipoval advokát.

Zdroj: trend.sk